租賃契約是諾成契約
今天分享一個簡單的案例，是一位從事房屋仲介朋友遇到的，事情大概是這樣：
Y小姐的父親有一個同居女友X女，而Y爹有一間A屋~
Y爹為了讓X女可以申請租金補貼，所以Y爹就申請當公益出租人，並跟X女簽了一個A屋的租賃契約：租約從111年9月1日到112年8月31日~
但Y爹不幸在111年8月4日身亡!!
後來Y小姐在整理老爸遺物時，才知道A屋被Y爹租給了X女，現在有以下問題：
問題一、Y小姐問，因為租賃契約是約定從111年9月1日才開始，但Y爹在111年8月4日就過世，所以租賃契約不成立，請問Y小姐主張是否正確??
答：不正確，因為租賃契約已經成立並生效
租賃契約上面寫的的日期，只是講說Y爹原本有義務在111年9月1日起，就把A屋給X女使用，然後X女也從111年9月1日起，有義務付租金~
但Y爹先走了，並不影響雙方租賃契約的成立跟生效，以及租賃契約所約定的權利跟義務!
而Y爹既然走了，Y小姐當然要繼承Y爹的權利義務，所以還是得從111年9月1日起，把A屋給X女使用，當然也可以跟X女收租金~~
而KEVIN在網路上曾經看過某位大師說：
因為民法第422條規定「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」~所以不動產租賃如果超過一年，沒有訂書面契約的話，這個租賃契約是無效的!!
只能跟你說，這位大師書不知道讀到哪去了~~
超過一年的不動產租賃契約沒有訂書面契約，只是變不定期租約，並不是租賃契約無效~~
這一點請你稍微注意一下!!
X女有優先承買權??
問題二、Y小姐想把A屋以550萬元給賣掉，X女跳出來主張優先承買權，但只開價300萬，X女主張有無理由??
答：無理由，因為~~
第一、在不動產租賃關係，只有「租地建屋」跟「耕地租賃」，承租人才會有優先承買權，像這種單純的住宅租賃，是沒有優先承買權的~~
第二、優先承買權有一個前提，就是必須以「同一條件」承買，如果以本案為例，Y小姐如果跟人家訂好價格是550萬，就算X女有優先承買權，也要用550萬買才可以~~
Y小姐可以終止租約嗎?
問題三、Y小姐想把X女趕走，有什麼辦法??
第一、如果Y小姐想終止租約，必須符合租賃住宅市場發展及管理條例第10條的1項的情形，才有可能跟X女終止租約，然後請X女離開~~
不過因為立法上，在租賃關係中，是比較保護承租人的，因為一般來說會認為有房子租人的是有錢人，會去租房子的都是弱勢，所以要終止租約，並不是那麼容易!!
第二、因為KEVIN聽了以後，覺得Y爹跟X女會簽這個租約，其實擺明了是X女要申請租金補貼用的~~
所以KEVIN建議Y小姐乾脆去申請取消公益出租人資格，只是地價稅跟房屋稅會高一點點!!
但這樣X女就沒有繼續承租A屋的誘因，搞不好就會自己跑來說要終止租約~~
如果你有遇到類似問題，提供給你參考，當然希望你不要遇到最好!!
以上，希望對你有幫助~~
